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市场情绪与预期管理

    李一戈

    发改委虽然不管房地产,但管投资。今年投资会怎样?

    国家发改委固定资产投资司2月26日在发改委官网“固定资产投资司”子页发布了一篇文章,《2018年全国固定资产投资发展趋势监测报告及2019年投?#24066;?#21183;展望》。

    文章正文并不长,涉及房地产的字数就更少了。主要内容如下:

    今年的投资趋势,分主要领域看,制造业和房地产?#21040;?#20445;持较快增长,继续发挥“稳投资”的主导性作用。2018 年房地产拟建项目数量较上年增长 32.8%。根据房地产行业投资额入统经验,施工项目是支撑房地产投资增长的主?#23478;?#32032;。据此判断,受益于2018 年拟建项目部分已经进入施工期,房地产投资有条件保?#21046;?#31283;增长态势。以房地产项目落地周期 3 个月左右判断,2019年一季度房地产投资仍将保持较快增长,但新开工项目数量可能回落。

    言简意赅,结论明确,逻辑清晰。但媒体怎么报道呢?请看几篇大标题:《国家发改委:预计2019年我国固定资产投资将企稳》,老老实实;《发改委喊话“稳投资?#20445;?#21046;造业、房地产是主导力量》,有点小调皮;《发改委:2019年一季度房地产投资仍将保持较快增长》,中规中矩;《发改委:预计2019年房地产等五行业有望成投资热点》——这就有点不像话了,哪里看出文章说房地产是投资热点的意思?

    偏偏是最后这篇影响较大。?#20449;?#21451;就问我:莫非国家又要启动房地产来保经济?你想啊,发改委都讲房地产是投资热点了,房价还不得往上蹿?但如你所知,这完全是误读、误导。分析房地产投资今年一季度将保持较快增长,是基于2018年施工项目增长较多的数据,但得不出全年是投资热点的结论。

    这让我想起跟自己有关的一个事儿。多年以来,我几乎不变的观点是,房价上涨过快,房价如此上涨不正常,并且力挺调控。但?#24418;?#26379;友见面说过我几次,要么是讲“你打压房价,有啥用?”要么是讲“你老说房价会下跌,跌了没?”由“房价上涨过快”转换为“房价下跌?#20445;?#19981;其然也,一?#24067;?#35753;我愣住了。

    我们常说,人们只看(听)到他愿意看(听)到的东西。意愿指导情绪,情绪影响预期。集体的理性生产出不理性,集体的不理性可能导致狂热。

    再举个例子。这两天,有舆论说,楼市出现了“小阳春?#20445;?#29702;由是一些楼盘价量有所上扬。但我们记者调查的结果显示,根本得不出这个结论。就如同去年下半年以来,少数区域个别楼盘房价大幅下调,绝非普遍现象,你不能就写个粗暴标题《XX市房价腰斩》;你也不能因为极少数地方的价量上扬得出普遍性结论。还是那句话,冷如2008年,也?#26032;?#30424;一抢而光,炽热的年份,也?#26032;?#30424;滞销。

    客观地说,去年下半年以来楼市下行,是相当轻微的调整,而且是此轮调控效能已延后18个月的反应。但即使如此,已有极少数房企受不了了。为啥?销售受阻,资金承压。主要是2016年下半年至2017年拿了高价地块的企业。说到底,还是企业决策者判断失误,踏错了节奏。回顾过去10多年,?#30475;?#35843;控带来的为期甚短的调整时间,都会有一批房企特别难受,它们几乎无一例外是在高峰时拿了高价地块的。

    我们无法预测这次的楼市调整期会有多长——部分城市的调控政策进行微调,并不会必然立即带来市场的强烈反弹。此?#20445;?#39044;期的管理就很重要了。过于悲观,可能错失机会?#36824;?#24230;乐观,则容易陷入困?#22330;?#20013;庸的做法是,态度理性,执行坚决,守住底线。

    回到开头。国家发改委的文章透露了令人稍松一口气的信息:在制造业、房地产等主导力量支撑下,今年的投资增幅将企稳。而稳投资、稳预期是保持经济稳定的重要因素。今年房地产投资未必有去年那么高的增幅,但围绕过去3年的平均线波动还是可能的。

    如果说发改委对未来投资趋?#39057;?#21028;断,关系到对全年楼市的预期,那么缺乏严谨数据支撑的所谓楼市“小阳春?#20445;?#21017;基本是市场情绪的反?#22330;?#36825;只是你希望出现小阳春,甚至,不止是1-2月的小阳春,而是走出一波像样的反弹行情。

    市场情绪会不会让你的预期朝着自己的投资偏?#20204;?#26012;呢?因为,有两位朋友就是用“房地产是投资热点”和“楼市小阳春”这两个似是而非的观点,来问我投资买房的时候是不是又到了。这让人难以回答,唯有沉默。

    过往?#30475;?#30701;暂调整后,都会迎来相当可观的反弹,甚至是报复性的反弹,峰线远高于谷线。但有一点可以肯定,即使未来一?#38382;?#38388;调整结束,那种幅度的反弹是不会再有了,而风险却?#28909;魏问?#20505;都大,稍有不慎就会吞蚀你此前一半的收益呢。

    但我也深知,多年形成的风险偏好在一定程度上是一种痼疾,殊难更?#20303;?#20154;家表面咨询你意见,其实是期望获得你的赞许,而你的沉默并不能改变什么。那就祝行动果敢的你,投资愉快,收获预期。(编辑 欧阳觅剑)

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